Rok 2020 przyniósł wiele znaczących zmian przepisów prawa budowlanego. Zmieniły się nie tylko niektóre procedury, ale i wygląd całego projektu budowlanego. W gąszczu przepisów łatwo jest się zgubić. Oto podsumowanie najistotniejszych zmian w prawie budowlanym z perspektywy inwestora.

Nowy podział projektu budowlanego

Bardzo istotna zmiana w prawie to nowy podział projektu budowlanego. Jak będzie wyglądał projekt budowlany w 2021 roku?

Do tej pory projekt budowlany był jednolitym dokumentem. W związku z wprowadzonymi zmianami projekt budowlany będzie składał się z 3 części:

  • projekt zagospodarowania działki lub terenu,
  • projekt architektoniczno-budowlany,
  • projekt techniczny.

Nowy podział projektu ma ułatwić procedurę, by pozwolenie na budowę można było szybciej otrzymać. Dzięki nowym zasadom organ administracji architektoniczno-budowlanej najpierw zatwierdzi pierwszą i drugą część, tzn. projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany. Zrobi to poprzez wydanie decyzji o wydaniu pozwolenia na budowę. Natomiast trzecią część, czyli projekt techniczny, przedłożymy organowi dopiero wtedy, gdy będziemy składać wniosek o wydanie decyzji pozwolenia na użytkowanie.

UWAGA! Póki co, możemy składać projekty na starych zasadach, jednak od 19 września 2021 roku musimy stosować się już do nowych przepisów.

Odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych

W 2020 roku zmieniły się zasady dotyczące otrzymania zgody na odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych, tzn. norm wprowadzających warunki techniczne, które powinny spełniać obiekty budowlane i ich usytuowanie, a także warunki techniczne użytkowania obiektów budowlanych.

Do tej pory mogliśmy taką zgodę uzyskać tylko przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę. Dziś urząd może nam jej udzielić także przed zmianą decyzji pozwolenia na budowę.

Jednakże, aby uzyskać zgodę, musimy otrzymać pozytywne opinie:

  • wojewódzkiego inspektora sanitarnego, w przypadku gdy odstępstwa dotyczą wymagań higieniczno-zdrowotnych
  • wojewódzkiego konserwatora zabytków, jeżeli odstępstwa mają mieć miejsce w przypadku obiektów wpisanych do rejestru zabytków.

UWAGA! Należy pamiętać, że w trakcie postępowania w sprawę legalizacji samowoli budowlanej – nie możemy otrzymać zgody na odstępstwa.

Nie trzeba już korzystać ze wzoru decyzji o pozwoleniu na budowę

Dotychczas, aby wydać decyzję organ musiał posłużyć się odpowiednim wzorem ustalonym przez specjalne rozporządzenie. Przepisy często się zmieniały i trudno było się zorientować, który wzór jest prawidłowy.

Od 19 września 2020 roku organy administracji architektoniczno-budowlanej nie musza już korzystać ze wzoru decyzji o pozwoleniu na budowę. Decyzja będzie wydawana zgodnie z przepisami Kodeksu Postępowania Administracyjnego, bez określonego wzoru.

Prostsza legalizacja samowoli budowlanej

Samowola budowlana oznacza wszczęcie i prowadzenie robót budowlanych bez pozwolenia na budowę lub bez zgłoszenia. Wcześniej był tylko jeden sposób na zalegalizowanie samowoli budowlanej. Od 2020 roku jest możliwe uproszczone postępowanie legalizacyjne samowoli budowlanej. Dotyczy ono obiektów budowlanych lub ich części, które zostały zbudowane bez wymaganego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia, gdy od zakończenia budowy upłynęło co najmniej 20 lat.

Uwaga! Uproszczone postępowanie legalizacyjne nie może zostać wszczęte, jeżeli przed 19 września 2020 roku dla danej samowoli budowlanej wydany został nakaz rozbiórki.

Nakaz rozbiórki – kiedy możemy się go spodziewać?

Nastąpi to w takich sytuacjach, jak:

  • wycofanie wniosku o legalizację budowy,
  • niezłożenie wniosku o legalizację budowy w terminie,
  • niezłożenie dokumentów legalizacyjnych w wyznaczonym terminie,
  • nieusunięcie nieprawidłowości w dokumentach legalizacyjnych w wyznaczonym terminie,
  • nieuiszczenie opłaty legalizacyjnej w terminie,
  • kontynuowanie budowy pomimo postanowienia o wstrzymaniu budowy.

Trudniej unieważnić decyzję o pozwoleniu na budowę

Wcześniej decyzja o pozwoleniu na budowę mogła zostać uchylona w dowolnym czasie. Dzięki nowym zasadom - decyzja o pozwoleniu na budowę nie będzie mogła zostać unieważniona, jeśli od dnia doręczenia lub ogłoszenia tej decyzji minęło 5 lat.

Podobnie jest w przypadku decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Nie może być unieważniona po 5 latach od dnia, w którym stała się ostateczna.

Zmiana sposobu użytkowania budowli – potrzebna ekspertyza

Nowe przepisy mówią, że jeżeli nastąpi zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego albo jego części i ta zmiana wpłynie na warunki bezpieczeństwa pożarowego – do zgłoszenia trzeba dołączyć dodatkowy dokument - ekspertyzę. Uzyskasz ją od rzeczoznawcy do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych.

Obiekty i obszary wpisane do rejestru zabytków zostaną otoczone większą ochroną

Na wszystkie roboty budowlane, które będą wykonywane przy obiekcie wpisanym do rejestru zabytków, będziemy musieli uzyskać decyzję o pozwoleniu na budowę. Z kolei, jeżeli roboty mają być wykonywane na obszarze wpisanym do rejestru, będą wymagać zgłoszenia. Do wniosku o decyzję o pozwoleniu na budowę i do zgłoszenia koniecznie należy załączyć pozwolenie właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków.

Pozwolenie na budowę a zgłoszenie

Bardzo dużo zadziało się w kwestii tego, czy aby wybudować dany budynek będziemy potrzebować pozwolenia, czy będziemy musieli jedynie zgłosić budowę. Kiedy i jak uzyskać decyzję o pozwoleniu na budowę? Kiedy, zgłaszając budowę, będziemy potrzebować projektu, a kiedy nie będzie on potrzebny i wystarczą szkice i rysunki? Jak wyglądają te procedury i jak spokojnie przez nie przejść, by legalnie rozpocząć budowę? Na te pytania będziemy odpowiadać w kolejnych artykułach.